Die Immobiliarvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung in Grundstücke durch Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung und Zwangshypothek.


Muss ich den Grundbesitz des Schuldners versteigern lassen, oder kann ich auf andere Weise an mein Geld kommen?

Hat der Schuldner Grundbesitz, kann der Gläubiger zur Realisierung seiner Geldforderung die Verwertung dieses Grundbesitzes verlangen. Er kann sich hierzu dreier Möglichkeiten bedienen:

Nach obenDie Zwangsversteigerung

Sie wird eingeleitet durch einen Antrag des Gläubigers an das Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das zu versteigernde Grundstück gelegen ist. In dem Antrag soll

  • das Grundstück,
  • der Eigentümer des Grundstücks (regelmäßig der Schuldner),
  • der Anspruch des Gläubigers
  • sowie der vollstreckbare Titel angegeben werden.

Das Vollstreckungsgericht ordnet auf den Antrag des Gläubigers durch Beschluss die Zwangsversteigerung an. Damit darf der Schuldner das Grundstück nicht mehr veräußern. Innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft darf der Schuldner das Grundstück aber weiter verwalten und benutzen.

Das Vollstreckungsgericht bestimmt einen Termin zur öffentlichen Versteigerung des Grundstücks. Im Termin erteilt es durch Beschluss dem Meistbietenden den Zuschlag, so dass der Meistbietende Eigentümer des Grundstücks wird. Im sich anschließenden Verteilungstermin muss der Ersteher seine Barzahlung leisten bzw. die Überweisung nachweisen. Das Vollstreckungsgericht erstellt in der Folge einen Teilungsplan, der die Verteilung des Erlöses zwischen mehreren Gläubigern regelt.

Die gerichtlichen Kosten richten sich nach der Gebührentabelle des Gerichtskostengesetzes. Hinzu kommen eventuell Anwaltskosten.

Es besteht die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen, wenn der Gläubiger für die Kosten des Verfahrens nicht aufkommen kann.

Nach obenDie Zwangsverwaltung

Mein Schuldner hat keine Einkünfte, aber er hat mehrere Häuser geerbt. Wie komme ich in der Zwangsversteigerung an mein Geld?

Mit der Zwangsverwaltung kann der Gläubiger erreichen, dass er die Einnahmen aus dem Grundstück bekommt. Ist das Grundstück beispielsweise an ein Unternehmen verpachtet, kann der Gläubiger auf diesem Wege die Pachtzahlungen vereinnahmen.

Zuständig ist das Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das zu verwaltende Grundstück liegt. Der Antrag muss die selben Angaben enthalten wie bei der Zwangsversteigerung, siehe dort.

Das Vollsteckungsgericht ordnet die Zwangsverwaltung durch Beschluss an und bestellt einen Zwangsverwalter für das Grundstück. Dem Schuldner wird durch die Anordnung die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Verwalter hat die Nutzungen des Grundstücks (Beispiel: den Pachtzins) zu ziehen.

Wenn mehrere Gläubiger zu befriedigen sind, erstellt das Vollstreckungsgericht einen Teilungsplan, um die Erträge unter ihnen zu verteilen.

Kosten der Zwangsverwaltung

Die Kosten der Zwangsverwaltung entsprechen denen wie bei der Zwangsversteigerung, siehe dort. Hinzu kommt noch die Vergütung des Zwangsverwalters. Es besteht die Möglichkeit der Prozesskostenhilfe, wenn der Gläubiger die Kosten nicht aufbringen kann.

Die Zwangshypothek

Der Gläubiger kann sich durch das zuständige Grundbuchamt eine Zwangshypothek eintragen lassen, wenn er von dem Schuldner mehr als 750,-- € beanspruchen kann. Durch die Zwangshypothek wird der Gläubiger nicht unmittelbar befriedigt, sondern seine Forderung wird dinglich gesichert. Beispielsweise für eine nachfolgende Zwangsversteigerung erhält er damit den besseren Rang eines dinglich gesicherten Gläubigers.

An Kosten fallen eine Eintragungsgebühr gegebenenfalls zuzüglich Anwaltskosten an. Es besteht die Möglichkeit der Prozesskostenhilfe.