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Tatbestand:

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Aufgrund Mietvertrages vom 27.04.1999 bewohnen die Beklagten die streitgegenständliche 95,21qm große Wohnung der Kläger in dem Objekt T. Hauptstr. … in Köln im 2. OG links seit dem 01.06.1999. Es ist eine monatliche Brutto-Miete i.H.v. derzeit 1.090,00 EUR vereinbart.

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Innerhalb der Wohnung, in einem Hauswirtschaftsraum, welcher nicht über eine Entlüftung verfügt, betreiben die Beklagten unter Gestattung der Kläger eine Waschmaschine sowie einen Trockner.

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Im Dezember 2008 wandten sich die Beklagten an die Kläger und rügten eine Schimmelentwicklung an den unteren Silikonfugen bei sämtlichen Fenstern der Wohnung. Bereits im August 2007 hatten die Kläger zuvor die Silikonfugen zu einem Preis von 340,82 EUR erneuen lassen (vgl. Anlage K4, Bl. 131 d.A.).

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Die Kläger haben dann von sich aus einen Sachverständigen beauftragt. Es kam zu einem Ortstermin am 09.02.2009, ein Gutachten wurde unter dem 10.02.2009 erstattet (auf das Privatgutachten Anlage K2, Bl. 68 – 78 wird Bezug genommen).

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Mit Schreiben des Mietervereins vom 11.02.2009 wurde die Schimmelbildung an den unteren Bereichen der Fenster schriftlich festgehalten und die Kläger zur Mängelbeseitigung aufgefordert (Bl. 51 d.A.).

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Ab Februar 2009 minderten die Beklagten die Miete. Für die Monate Februar und März 2009 zahlten sie jeweils einen Betrag von 997,46 EUR (entspricht 8,49% der Bruttomiete), für die Monate April 2009 bis Januar 2010 zahlten sie je 951,20 EUR (entspricht 12,73% der Bruttomiete). Daraus folgt für die streitgegenständliche Zeit insgesamt eine Unterzahlung von 1.573,08 EUR.

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Die Kläger behaupten, die Schimmelbildung sei nicht auf einen Mangel hinsichtlich der thermischen Abdichtung, mithin nicht auf Baumängel des Gebäudes zurückzuführen, sondern auf ein falsches Lüftungsverhalten der Beklagten.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagten zu verurteilen, an sie 1.573,18 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 92,54 EUR seit dem 05.02.2009 und 15.03.2009, sowie jeweils aus 138,80 EUR seit dem 04.04., 06.05., 05.06., 04.07., 05.08., 04.09., 06.10., 05.11., 04.12.2009 und 06.01.2010 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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              die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten meinen, wegen der Schimmelsituation, welche ausschließlich bauseits bedingt sei, sei die Miete gemindert. Die Wohnung habe in den vergangenen 2-3 Jahren an Mangelhaftigkeit zugenommen; außerdem verfüge das Haus über eine extreme Wärmedämmung. Ihr Heiz- und Lüftungsverhalten hätten die Beklagten seit ihrem Einzug 1999 nicht verändert. Auch die Wohnungen anderer Mieter wiesen die gleichen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf.

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Hilfsweise berufen sie sich wegen der Schimmelpilzbildung auf ein Zurückbehaltungsrecht.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 10.06.2010 (Bl. 182 d.A.) durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. GK C vom 04.01.2011, Bl. 95 ff. d.A. Bezug genommen.

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Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist i.H.v. 915,70 EUR nicht begründet und i.H.v. restlichen 657,48 EUR derzeit unbegründet.

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In Höhe von 0,10 EUR ist die Klage unschlüssig, da der von den Klägern vorgetragene Mietrückstand sich nach Berechnung des Gerichts auf 1.573,08 EUR und nicht wie beantragt auf 1.573,18 EUR beläuft.

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In Höhe von 915,60 EUR ist die Klage nicht aus § 535 Abs. 2 BGB begründet, denn die monatliche Brutto-Miete war i.H.v. 7% (entspricht 76,30 EUR) wegen eines erheblichen Mangels der Mietsache gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

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Dass vorliegend ein Schimmelschaden besteht, ist einerseits zwischen den Parteien unstreitig, ist aber andererseits nochmals von dem Sachverständigen C im Rahmen seines Gutachtens bestätigt worden. Dieser hat ausgeführt, die Silikonfugen der Fenster zeigten deutliche Schwarzschimmelbildung. Deren Ursache hat er dahingehend verortet, dass durch Schwitzwasser, welches nach unten ablaufe die Fugen übermäßig benässt und unter Wasser gesetzt würden. Hieraus ergäbe sich ein idealer Nährboden für Schimmelpilze (vgl. Gutachten S. 3, Bl. 102 d.A.).

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Streitig geblieben ist allerdings vor Einholung des Gutachtens die Ursache der Schwitzwasserbildung selbst.

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Ist streitig, ob die Ursache eines Feuchtigkeitsschadens in der Wohnung aus der Sphäre des Vermieters oder des Mieters stammt, so gilt die Beweislastverteilung nach der sog. Sphärentheorie. Der Vermieter muss zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (vgl. Sternel, MietR aktuell, VIII Rn. 168 mit BGH WuM 2005, 54 ff.). Der Vermieter muss also zunächst beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und der Zustand von Türen, Fenstern und Heizung keinen Einfluss auf die Kondensatbildung ausübt (Sternel, a.a.O., Rn. 169).

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Nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Ursache der Schwitzwasserbildung nicht auf einem Baumangel beruht. Folglich konnten die Kläger nicht beweisen, dass die unstreitigen Feuchtigkeitsschäden nicht aus ihrem Verantwortungsbereich als Vermieter stammen. Sie konnten einen Baumangel nicht völlig ausschließen.

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Der Sachverständige hat ausgeführt, dass genau in dem Bereich der Silikonfugen raumseitig die Taupunkttemperaturen laut seiner Messung zum Teil deutlich unter 10° C lagen. Dazu komme, dass die Flügelrahmen der Fenster nicht dicht anlägen mit der Folge, dass es Luftspalte zwischen Flügel- und Blendrahmen der Fenster gäbe – selbst in geschlossenem Zustand –, die dazu führten, dass in diesen Bereichen die Temperaturen sogar auf Werte unter 7° C raumseitig absänken, mehrheitlich unter 10° C lägen (S. 5 des Gutachtens).

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Auch wenn die Dämmung der Fensterrahmen für sich hinreichend gedämmt seien, kühlten die dauerelastischen Fugen für sich genommen und die Zwischenräume zwischen den Blend- und Flügelrahmen teils so weit aus, dass es in diesen Bereichen zu einer unzulässigen Kondensatbildung komme bzw. kommen können, auch wenn die Bewohner ausreichendes Raumklima zur Verfügung stellten (S. 5 des Gutachtens). Zusammenfassend stellte der Sachverständige dar, dass die Mängel kaum im raumklimatischen Verhalten der Beklagten zu suchen seien (S. 6 des Gutachtens).

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Diese Darstellung des gerichtsbekannt sorgfältig arbeitenden und versierten Sachverständigen C genügt für das Gericht um davon auszugehen, dass die Kläger Einflüsse aus ihrer Sphäre auf das Schadensbild nicht ausräumen konnten. Nach dem Gutachten ist zwar die Rahmenkonstruktion an sich mängelfrei, jedoch bestehen die Spalten zwischen Blend- und Flügelrahmen. Dies reicht schon als Mangel der baulichen Konstruktion hin, um die Kondensatbildung zu begünstigen. Weiter konnte der Sachverständige den Beklagten keinen Verursachungsbeitrag zuweisen, soweit es ihr Heiz- und Lüftungsverhalten betraf.

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Damit korrespondiert auch das Gutachten, welches die Kläger vorprozessual eingeholt haben. Im Rahmen dieses Gutachtens konnte kein Verursachungsbeitrag der Beklagten festgestellt werden. Allerdings ergibt sich aus dem Gutachten, dass der dortige Sachverständige zwar das Mauerwerk ausgeschlossen hatte, allerdings keine Prüfung der Fensterrahmen vorgenommen hatte.

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Hinzu kommt auch eine weitere Facette: Laut dem Gutachten der Kläger existiert für den Hauswirtschaftsraum, in welchem die Beklagten zulässiger Weise Waschmaschine und Trockner betreiben, keine Abluftanlage. Wenn aber beide Geräte laufen, muss auch hier für einen Luftaustausch gesorgt werden. Es ist also nicht auszuschließen, dass die Schwitzwasserbildung auch aus diesem Bereich herrührt. Da es aber mietvertraglich gestattet ist, Waschmaschine und Trockner zu betreiben, liegt hierin zumindest kein Verursachungsbeitrag der Beklagten, welcher eine Minderung ausschließen würde.

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Dagegen spricht auch nicht der von den Klägern im Schriftsatz vom 14.04.2011 (Bl. 130) zitierte DIN 4108-2 : 2003-7, Abschnitt 6.2. Dort heißt es, „…Tauwasserbildung ist vorübergehend und in kleinen Mengen an Fenstern sowie Pfosten-Riegel-Fassaden zulässig…“.

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Abgesehen von der Frage, ob es für einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB überhaupt auf die Einhaltung einer DIN-Norm ankommt, ist in der DIN von Tauwasserbildung in kleinen Mengen und vorübergehend die Rede. Vorliegend kann aber nicht mehr von kleinen Mengen gesprochen werden. Der Sachverständige C hat im Ortstermin „erhebliche Schwitzwasserbildung“ festgestellt (vgl. S. 2 des Gutachtens). Folglich war dem weiteren Beweisangebot zur Einholung eines Sachverständigengutachtens zur der Frage, dass es normal sei, dass sich an Fenstern Tauwasser bildet, nicht mehr nachzukommen.

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Die Höhe der Minderung beruht auf Schätzung des Gerichts (§ 287 ZPO) und liegt darin begründet, dass zwar einerseits sämtliche Fenster der Wohnung von der Schimmelbildung betroffen sind, jedoch jeweils nur die unteren Silikonfugen der Fenster. Dies ergibt sich aus den von den Beklagten zur Akte gereichten Lichtbildern (Bl. 35 – 50 d.A.). Eine höhere Minderung konnte nicht zuerkannt werden. Dies beruht darauf, dass die Beklagten zwar für die Ursache der Schwitzwasserbildung keine Verantwortlichkeit trifft, die aber mit Hilfe eines Lappens durchaus hin und wieder die Schwitzwassererscheinungen wegwischen können. Weiter ist die Schimmelerscheinung nur in den Silikonfugen vorhanden, welche sich mit relativ schnellen Arbeiten erneuern lassen. Die Fensterrahmen sind nicht angegriffen. Hinzu kommt, dass die Wohnung eine Fläche von 95,21qm aufweist und mit den Silikonfugen nur ein kleiner Bereich der Wohnung betroffen ist.

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Eine Gesundheitsgefährdung haben die Beklagten weder überzeugend, in beweiserheblichem Umfang dargelegt, noch unter Beweis gestellt.

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Soweit der Beklagte in der mündlichen Verhandlung mitgeteilt hat, dass der Schimmel sich inzwischen ausgeweitet habe, ist dies für den vorliegenden Rechtsstreit nicht von Belang, da nur die Mieten für die Zeit Februar 2009 bis Januar 2010 streitgegenständlich sind.

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Aufgrund der Minderung war die monatliche Bruttomiete auf einen Betrag von 1.013,70 EUR gemindert.

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Für die streitgegenständlichen Monate ergibt sich damit, dass die Kläger für Februar und März 2009 grundsätzlich jeweils eine Nachzahlung i.H.v. 16,24 EUR verlangen könnten (die Beklagten haben um 92,54 EUR gemindert, um 76,30 EUR ist die Minderung berechtigt; Differenz: 16,24 EUR).

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Für die Monate April 2009 bis Januar 2010 könnten die Kläger grundsätzlich jeweils eine Nachzahlung i.H.v. 62,50 EUR verlangen (die Beklagten haben um 138,80 EUR gemindert, um 76,30 EUR ist die Minderung berechtigt; Differenz: 62,50 EUR).

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Daraus ergibt sich zunächst eine restliche Gesamtforderung i.H.v. 657,48 EUR.

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Hinsichtlich des restlichen Betrages können die Beklagten sich aber auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen der noch bestehenden Mängel berufen (§ 320 Abs. 1 BGB), so dass nur eine Zug-um-Zug-Verurteilung zu erfolgen hatte (§ 322 Abs. 1 BGB).

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Ist die Mietsache mangelhaft, so besteht ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB an der Miete wegen des Anspruchs auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands. Das Zurückbehaltungsrecht kann anstelle oder neben der Minderung geltend gemacht werden. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts richtet sich gem. § 320 Abs. 2 BGB nach der Art und der Schwere des Mangels. Überwiegend wird vertreten, dass der Mieter den drei- bis fünffachen Minderungsbetrag zurückbehalten darf. Innerhalb dieser Bandbreite ist die Höhe des Zurückbehaltungsrechts nach dem Interesse des Mieters an der Mangelbeseitigung zu bemessen. Bei schwerwiegenden Mängeln wird der 5-fache Betrag angemessen sein; bei weniger bedeutenden Mängeln wird der 3-fache Betrag i.d.R. ausreichen.

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Vorliegend ist bereits ein 3-facher (weiterer) Betrag der 7%igen Minderung (21%) angemessen. Da die Beklagten auch nur einen Betrag von bis zu 138,80 EUR, was 12,73% der Bruttomiete entspricht, nicht gezahlt haben, war ein höheres Zurückbehaltungsrecht auch nicht erforderlich.

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Ergibt sich das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB, so genügt es, dass das Recht besteht; der Mieter muss sich vorgerichtlich nicht darauf berufen (so Schmidt/Futterer-Blank, MietR, § 543 Rn. 99; Schmidt/Futterer-Eisenschmid, MietR, § 536 Rn. 399; Staudinger-Emmerich, BGB, § 536 Rn. 59 je m.w.N.).

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Die Vorleistungspflicht des Mieters (§ 556b Abs 1 BGB) steht nicht entgegen, da das Zurückbehaltungsrecht zumindest auf die erste nach Auftreten des Mangels fällige Miete erstreckt werden kann (Staudinger/Emmerich, § 536 Rn. 59).

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Hier haben sich die Beklagten zwar nicht vorprozessual auf die Einrede des § 320 BGB gestützt, diese aber im Laufe des Verfahrens zumindest hilfsweise geltend gemacht. Dies genügt nach den o.g. Grundsätzen, um zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung zu gelangen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Hierbei war zu berücksichtigen, dass eine Verurteilung Zug-um-Zug für beide Parteien ein Teil-Unterliegen darstellt (vgl. Thomas/Putzo-Hüßtege, § 92 Rn. 4, Zöller-Herget, § 92 Rn. 3), die Kläger allerdings auch mit einem Betrag von 915,60 EUR unterlegen sind.

 

Bei reiner Zug-um-Zug-Verurteilung wird häufig dahingehend entschieden, dass eine Kostenaufhebung erfolgt, wenn Leistung und Gegenleistung, derentwegen die eingeschränkte Verurteilung erfolgt, wirtschaftlich gleichwertig sind (Hensen, NJW 1999, 395, 397 unter Ziff. 3). Dabei muss aber eine wirtschaftliche Betrachtung maßgeblich sein (LG Potsdam, Urteil vom 10.06.2010 - 12 O 466/09).

In wirtschaftlicher Hinsicht ist das von den Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht mit der insoweit betroffenen Klageforderung gleichwertig, so dass hinsichtlich des Zug-um-Zug-Anteils eine hälftige Kostentragung zu berücksichtigen wäre. Sobald die Kläger den Mangel beseitigt haben, ist der Betrag nachzuzahlen.

In Gesamtbetrachtung mit dem weiteren Unterliegen gelangt man insgesamt zu einer Kostenverteilung von (gerundet) 79:21.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: 1.573,18 EUR.

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