1

Tatbestand

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Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.

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Der Kläger als Vermieter sowie die Beklagte auf Mieterseite waren durch einen Mietvertrag vom 18. / 20.05.2011 betreffend des Hauses Grundstück C ## in X verbunden. In dem Haus mit einer Wohnfläche von 200 qm befindet sich eine ca. 30 qm große Einliegerwohnung, welche die Beklagte ab dem 01.05.2013 untervermietete. Die Beklagte nutzte 2 Räume im Keller gewerblich für die von ihr betriebenen Firma P-GmbH. Die Grundmiete für das Haus betrug 1.320,00 Euro, nebst 40,00 Euro Garagenmiete sowie einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 190,00 Euro, mithin betrug die Gesamtmiete 1.550,00 Euro.

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Mit Schreiben vom 22.02.2012 erteilte der Kläger eine Abrechnung über die Nebenkosten für 2011. Die Abrechnung endet mit einer Nachforderung in Höhe von 626,11 Euro. Wegen der Einzelheiten dieser Abrechnung wird auf Blatt 16 der Gerichtsakte verwiesen. Die Beklagte beglich die Nachforderung nicht.

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Am 20.06.2013 kam es aufgrund eines schweren Unwetters zu einem Wassereinbruch in dem Mietobjekt. Die im Erdgeschoss gelegene Wohnung der Beklagten war von dem eindringenden Wasser verschont, während in die sich im Souterrain befindliche Einliegerwohnung und zwar der tiefer gelegene Teil der Einliegerwohnung sowie der Hobbyraum und Partyraum, welche die Beklagte und ihre Mutter als Büro nutzten, Wasser eingedrungen war. Der höher gelegene Küchenbereich der Einliegerwohnung war nicht überflutet. Die Beklagte hatte die Souterrain-Wohnung vermietet. In der mündlichen Verhandlung hat sie bestätigt, dass der Mieter bis einschließlich August 2013 den vollen Mietzins zahlte.

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In dem Zeitraum vom 15.07.2013 bis Ende bzw. Mitte September (so Vortrag des Klägers) waren Trockengeräte und zwar Tag und Nacht im Souterrain im Einsatz. Bodenbeläge im Souterrain wurden entfernt. Aufgrund der eindringenden Feuchtigkeit war Schimmel aufgetreten, welcher am 03.09.2013 beseitigt wurde. Die Beklagte minderte die Miete ab August 2013 um 30%. Für September 2013 zahlte sie 466,49 Euro und verrechnete die geminderte Restmiete mit einem vermeintlichen Schadensersatzanspruch aus Handwerkerrechnungen. Mit Schreiben vom 30.09.2013 erklärte die Beklagte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, hilfsweise die ordentliche Kündigung und begründete diese im Wesentlichen damit, dass trotz Fristsetzungen die von dem Unwetter entstandenen Wasserschäden nicht beseitigt seien, wodurch die Nutzung der Immobilie, insbesondere der Büros und der Einliegerwohnung, beeinträchtigt seien. Sie zog im Oktober 2013 aus dem Objekt aus. Für Oktober 2013 zahlte sie keine Miete.

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Aufgrund eines Stromausfalls in der Einliegerwohnung am 16.01.2012 beauftragte die Beklagte die Firma Elektro F, welche mit Rechnung vom 17.01.2012, adressiert an die GmbH der Beklagten, einen Betrag in Höhe von 145,42 Euro in Rechnung stellte. Am 18.04.2012 berichtete die Beklagte gegenüber dem Kläger per E-Mail über Probleme mit dem Fernsehempfang. Der Kläger bat sie mit E-Mail vom 19.04.2012 einen Herrn C1, welcher die Satellitenanlage installiert hatte, mit der Überprüfung der Anlage zu beauftragen. Der Kläger nahm mit diesem auch Kontakt auf. Die Beklagte erteilte einer Firma T einen entsprechenden Reparaturauftrag, welcher mit Rechnung vom 20.04.2012 - ebenfalls adressiert an die GmbH der Beklagten - einen Betrag in Höhe von 310,00 Euro berechnete. Die Beklagte verrechnete die vorgenannten Rechnungsbeträge mit der Miete für September 2013 und minderte diese um 30%. Sie zahlte 466,49 Euro.

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Unter dem 24.10.2013 leitete sie, vertreten durch ihre damaligen Prozessbevollmächtigten Rechtsanwälte D pp einstweiliges Verfügungsverfahren gegen den Beklagten ein, gerichtet auf Untersagung der Inanspruchnahme der Mietkaution.

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Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger die restliche Septembermiete sowie die Miete für Oktober 2013 nebst der Nebenkostennachforderung aus der Abrechnung für das Jahr 2011. Formelle Übergabe des Mietobjektes erfolgte im November 2013.

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Der Kläger trägt vor:

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Aufgrund des Wassereinbruchs sei die Miete um 30% gemindert bis Ende September 2013. Ab dem 19.09.2013 sei ein wesentlicher Mangel nicht mehr vorhanden gewesen. Der von der Beklagten einbehaltene Betrag in Höhe von insgesamt 930,00 Euro decke die Minderungsquote für den Zeitraum 21.06.-19.09.2013 ab. Die fristlose Kündigung sei nicht wirksam. Der Kläger habe in Ansehung des Wasserschadens alles in seinen Kräften Stehende getan, um Abhilfe zu schaffen. Aufgrund der Vielzahl der aufgrund des Unwetter aufgetretenen Schäden habe sich die Schadensabwicklung verzögert. Bezüglich der Nebenkostenabrechnung für 2011 trägt er vor, dass die Wasseruhr geeicht gewesen sei. Der Stromausfall, der Anlass für die Beauftragung der Firma F gewesen sei, sei durch falsche Verdrahtung einer Lampe im Bad verursacht. Diese Lampe sei von der Beklagten montiert worden.

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Antragsgemäß erging am 09.12.2013 gegen die Beklagte ein Versäumnisurteil im Urkundsverfahren, gegen welches die Beklagte am 11.12.2013 Einspruch eingelegt hatte. Darin wurde die Beklagte zur Zahlung von 2.794,62 Euro nebst Zinsen verurteilt.

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Der Kläger hat daraufhin beantragt, das Versäumnisurteil vom 09.12.2013 aufrecht zu erhalten.

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Die Beklagte hat diesen Antrag anerkannt unter Vorbehalt der Geltendmachung ihrer Rechte im Nachverfahren.

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Am 28.01.2014 erging ein entsprechendes Anerkenntnis- Vorbehaltsurteil, durch welches das Versäumnisurteil aufrecht erhalten wurde.

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Der Kläger beantragt nunmehr,

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              das Vorbehaltsurteil vom 28.01.2014 für vorbehaltlos zu erklären.

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Die Beklagte beantragt,

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das Anerkenntnis- Vorbehaltsurteil vom 28.01.2014 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte trägt vor:

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Die Miete sei zu 50% gemindert wegen des Wasserschadens und dem Einsatz von Bautrocknern. Diese seien sehr laut gewesen. Behältnisse, die Wasser im Zuge der Trocknung aufgenommen hätten, hätten 2 bis 3 Mal täglich gewechselt werden müssen. Die Einliegerwohnung sei nicht nutzbar gewesen wegen des Wasserschadens. Der Beklagten sei ein Schaden in Form eines Mietausfallschadens entstanden. Die fristlose Kündigung sei wegen der Untätigkeit des Klägers in Zusammenhang mit der Beseitigung des Wasserschadens berechtigt gewesen. Über mehrere Monate seien weder Büro noch Einliegerwohnung nutzbar gewesen. Der Kläger habe auch der Beklagten zugesagt, ihr für die Durchführung von Besichtigungen potentielle Kaufinteressenten 2 Monatsmieten zu erlassen. Die Beklagte erklärt die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung von 2 Monatsmieten wegen der Unterstützung im Zusammenhang mit Hausbesichtigungen. Schließlich rügt sie, dass die Nebenkostenabrechnung formell unwirksam sei, da die Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung zusammengefasst sein. Zudem sei die Wasseruhr nicht geeicht gewesen, es habe abweichende Zählerstände gewesen.

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Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 27.11.2014 erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Aufwandsentschädigung i.H.v. 1.560,00 Euro für die Durchführung der Hausbesichtigungen sowie i.H.v. 1.100,00 Euro für die Reinigung des Objektes.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin E-D1 und G. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 06.11.2014 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Das Vorbehaltsurteil vom 28.01.2014 war für vorbehaltlos zu erklären.

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Die Klage ist begründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagte eine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 in Höhe von 626,11 Euro gemäß § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 2 des Mietvertrages. Die Beklagte hat sich im Mietvertrag verpflichtet, die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung für das Mietobjekt zu tragen. Die Abrechnung ist formell wirksam. Grundsätzlich sind zwar einzelne, zu berücksichtigende Positionen gesondert in einer Nebenkostenabrechnung auszuweisen, jedoch entspricht die Abrechnung den Anforderungen des § 259 BGB. Danach hat derjenige, der über Einnahmen und Ausgaben Rechenschaft abzulegen hat, dem Berechtigten eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben mitzuteilen. Im Hinblick darauf, dass es sich bei Grundsteuer und Straßenreinigung um so genannte "Öffentliche Lasten" handelt, die regelmäßig in einem Bescheid über Grundbesitzabgaben seitens der Kommunalverwaltung abgerechnet werden, ist die Zusammenfassung dieser beiden Kostenpositionen zulässig. Denn insbesondere kann der Mieter durch Belegeinsicht ohne weiteren Aufwand die Zusammenfassung der beiden Beträge rechnerisch nachvollziehen. Die übrigen Kostenpositionen, insbesondere die Wasserkosten, sind nicht zu beanstanden. Nachdem der Kläger eine Bescheinigung der Stadtwerke C2 über die ordnungsgemäße Eichung der Wasseruhren vorgelegt hat, hat die Beklagte die korrekte Erfassung des Wasserverbrauches nicht weiter bestritten.

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Der Kläger hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Zahlung für Oktober 2013 in Höhe von 1.550,00 Euro. Dahin stehen kann, ob es sich dabei um den vertraglichen Mietzins handelt oder um eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache gem. § 546a BGB. Ob das Mietverhältnis mit Zugang der fristlosen Kündigung der Beklagten vom 30.09.2013 beendet worden ist, insbesondere ob die Kündigung wirksam ist, bedarf keiner Entscheidung. Denn selbst wenn die Kündigung wirksam wäre, stünde dem Kläger eine Nutzungsentschädigung in Höhe des vertraglichen Mietzinses gem. § 546a BGB für den ganzen Monat Oktober zu. Soweit die Beklagte zunächst vorgetragen hat, dass die das Objekt bereits am 12.10.2013 geräumt habe, ist dieser Vortrag nicht der gerichtlichen Entscheidung zugrunde zu legen. Denn er steht offensichtlich im Widerspruch zu der E-Mail der Beklagten vom 30.10.2013. Darin bot die Beklagte dem Kläger die Übergabe des Hauses für den 01.11.2013 an. Ob sie bereits zu einem früheren Zeitpunkt ausgezogen war, ist dabei nicht relevant. Entscheidend ist für die Frage der Nutzungsentschädigung, wann der Mieter das Mietobjekt geräumt an den Vermieter herausgibt. Der Vortrag der Beklagten zu einer früheren Räumung ist mithin offensichtlich wahrheitswidrig und damit nicht beachtlich gem. § 138 Abs. 1 BGB. Da die Wasserschäden jedenfalls Ende September 2013 behoben waren, kommt eine Minderung für den Monat Oktober nicht in Betracht.

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Schließlich hat der Kläger gegen die Beklagte auch noch einen restlichen Mietzinsanspruch für den Monat September 2013. Aufgrund des Wasserschadens war die Miete im September 30% gemindert gem. § 536 BGB. Aufgrund des unwetterbedingten Wassereintrittes sind die Einliegerwohnung sowie die beiden, als Büros genutzten Kellerräume nicht nutzbar gewesen. Das Gericht erachtet dafür eine Minderungsquote von 30% für angemessen. Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass die Wohnfläche des Hauses 200 qm beträgt. Von dem Wassereintritt in Mitleidenschaft gezogen wurden die 50 qm große Einliegerwohnung sowie die beiden als Büro genutzten Kellerräume. Das Gericht erachtet dafür eine Minderung in Höhe von 30% für angemessen. Die Hauptwohnung war durch den Wasserschaden nicht beeinträchtigt. Das Gericht verkennt nicht, dass im Zuge der Trocknungsmahnahmen durch die dafür eingesetzten Geräte es zu erheblichen Lärmbelästigungen und Unannehmlichkeiten durch Entleeren der Wassersammelbehälter gekommen ist. Dennoch waren die Räume der Hauptwohnung, die den weit überwiegenden Anteil an der Wohnfläche ausmachen, bis auf die Lärmbelästigung uneingeschränkt nutzbar. Soweit sich die Beklagte in diesem Zusammenhang auf eine Minderung in Höhe von 50% beruft, setzt sie sich auch in Widerspruch zu den Ausführungen ihrer früheren Prozessbevollmächtigten, den Rechtsanwälten D pp. in ihrem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 24.10.2013. Darin ließ sie ausführen, dass eine Minderung in Höhe von 30% ab August 2010 angemessen sei. Aufgrund dessen ist von einer Minderung in Höhe von 30% insgesamt auszugehen. Für September 2013 geschuldet war mithin ein Betrag in Höhe von 1.085,00 Euro. Darauf hat die Beklagte lediglich 466,49 Euro gezahlt. Der restliche Mietzinsanspruch in Höhe von 618,51 Euro ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht durch Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen untergegangen. Ein Schadensersatzanspruch gem. § 536 a BGB wegen unterbliebener Mängelbeseitigung in Zusammenhang mit der Bereitstellung des Fernsehempfanges besteht nicht. Danach wäre Voraussetzung, dass der Kläger als Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug war. Diese Voraussetzungen sind indes nicht gegeben. Mit E-Mail vom 18.04.2012 rügte die Beklagte Probleme mit dem Fernsehempfang. Der Kläger antwortete seinerseits mit E-Mail vom 19.04.2012 und bat die Beklagte, einen Herrn C1, welcher die Satellitenanlage installiert hatte, zu beauftragen. Stattdessen erteilte die Beklagte bereits einen Tag später der Firma T einen entsprechenden Reparaturauftrag ausweislich der Rechnung vom 20.04.2012. Ein Verzug auf Seiten des Klägers ist mithin nicht gegeben. Zudem wurde der Reparaturauftrag auch durch die von der Beklagten geführte GmbH erteilt, was sich aus der Adressierung der entsprechenden Rechnung ergibt. Der Beklagten als Mieterin ist mithin kein eigener Schaden entstanden, sondern allenfalls am Mietverhältnis nicht beteiligten dritten Rechtsperson. Aus dem letztgenannten Grund scheidet auch eine Aufrechnung mit vermeintlichen Schadensersatzansprüchen in Zusammenhang mit der Beauftragung der Firma Elektro F aus. Die entsprechenden Reparaturaufträge wickelte die Beklagte erkennbar über ihre GmbH ab.

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Zahlungsansprüche des Klägers sind schließlich auch nicht durch Aufrechnung mit einem Anspruch auf Erlass von 2 Monatsmieten untergegangen. Die Beklagte hat insoweit nicht bewiesen, dass sie mit dem Kläger anlässlich ihrer Unterstützung für den Verkauf des Hauses vereinbart habe, dass ihr 2 Monatsmieten für Unannehmlichkeiten durch Hausbesichtigungen erlassen werden. Der Beweis ist nicht geführt durch die Zeugin E-D1. Die Zeugin hat vielmehr ausgesagt, dass ein entsprechender Erlass von 2 Monatsmieten seitens des Klägers nur für den Fall zugesagt gewesen sei, dass die Beklagte auf Wunsch eines potentiellen neuen Eigentümers das Haus vorzeitig mithin vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist verlassen würden. Der Vortrag der Beklagten ist mithin durch die Aussage der Zeugin E-D1 nicht bestätigt worden.

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Der Beweis ist auch nicht durch die Aussage der Mutter der Beklagten, der Zeugin G, geführt. Diese hat die Beweisfrage zwar zunächst bestätigt. Jedoch im weiteren Verlauf der Vernehmung hat sie bekundet, dass der Erlass nur zugesagt sei, für den Fall, dass die Beklagte Fotos von dem Haus zulasse, Verkaufsbemühungen unterstütze und sie früher ausziehe, wenn ein Käufer das Haus vorzeitig haben wolle. Da insbesondere der vorzeitige Auszug auf Wunsch des neuen Eigentümers objektiv nicht gegeben war, sondern die Beklagte aufgrund ihrer fristlosen Kündigung ausgezogen war, sind die Voraussetzungen für den Erlass von 2 Monatsmieten nicht gegeben.

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Insgesamt hat die Beklagte keine Gegenforderungen, mit der sie wirksam aufrechnen konnte. Die gilt auch in Ansehung von eventuellen Rückforderungsansprüchen, die die Beklagte unter Berufung auf eine Minderung des Mietzinses ab 20.06.2014 geltend macht. Soweit ist unklar, ob die Beklagte diese im Wege des Zurückbehaltungsrechtes geltend macht oder die Aufrechnung erklärt. Ausdrücklich hat sie mit solchen Ansprüchen nicht aufgerechnet. Insofern man unterstellen würde, dass die Beklagte sinngemäß eine Aufrechnung erklärt wegen überzahlter Miete, ist dem entgegenzuhalten, dass die Beklagte ausweislich der Antragsschrift im einstweiligen Verfügungsverfahren die Miete erst ab August 2013 mindert. Für August 2013 hat sie indes lediglich einen um 30% geminderten Mietzins gezahlt. Für Juli 2013 hat sie trotz Kenntnis des umfangreichen Wasserschadens die volle Miete gezahlt und zwar ohne Vorbehalt der Rückforderung. Aufgrund dieser vorbehaltlosen Zahlung steht ihr ein Rückforderungsanspruch insoweit nicht zu.

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Aus alledem ergibt sich, dass die Nachzahlungsansprüche des Klägers betreffend die Nachforderung der Betriebskostenabrechnung 2011, für die Nutzungsentschädigung bzw. Miete Oktober 2013 sowie Restmiete September 2013 nicht durch Aufrechnung untergegangen sind. Soweit die Beklagte in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz mit Aufwendungsersatzansprüchen aufgerechnet hat, war dieser Vortrag wegen Verspätung nicht zu berücksichtigen. Der Zinsanspruch ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gem. §§ 280, 286 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 1 BGB. Die Kostenentscheidung ergeht nach § 91 ZPO. Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 5, 711 ZPO.

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Streitwert: 2.794,62 Euro

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

37

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

38

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

39

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

40

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

41

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

42

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.