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Tatbestand

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Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter. Die Beklagten sind Mieter des Einfamilienhauses in der N-Straße, #### Q. Grundlage des Mietverhältnisses ist der Mietvertrag vom 13.05.1998 (Bl. 5 ff d.A.), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. Danach beträgt die monatliche Kaltmiete 375,80 €. Zu § 5 weist der Mietvertrag unter der Überschrift „Vom Mieter zugesagte Arbeiten in den Räumen/Zustand der Räume“ unter anderem folgende handschriftlich aufgenommene Regelung auf:

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„Der Vermieter übernimmt keinerlei Renovierung u. Reparatur Kosten…“

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Anfang 2007 bemängelten die Beklagten erstmals den Zustand der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage. Dem folgten in der Folgezeit weitere Mängelanzeigen durch die Beklagten. Mit Schreiben vom 24.10.2007 stellten die Beklagten die Mietzahlungen unter Vorbehalt. Seit Januar 2009 zahlten die Beklagten lediglich einen Betrag von monatlich 187,90 € auf die Miete. Daraufhin errechnete der Kläger für den Zeitraum von Januar bis November 2009 einen Gesamtmietrückstand in Höhe von 2.066,90 € (11 x 187,50 €) und erklärte unter Bezugnahme hierauf mit Schreiben vom 06.11.2009 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zum 20.11.2009. Dem kamen die Beklagten nicht nach. Auch zahlten sie die rückständige Miete nicht.

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Mit der Klage verlangt der Kläger von den Beklagten Räumung der von ihnen – den Beklagten – innegehaltenen Wohnung sowie Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von insgesamt 2.066,90 € sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 603,93 €. Er macht geltend, dass die Heizungsanlage in dem von den Beklagten bewohnten Haus einwandfrei funktioniere. Soweit Probleme mit der Heizungsanlage bestünden, seien diese auf eine fehlerhafte Bedienung der Heizkörper durch die Beklagten bzw. eine auf die Beklagten zurückgehende Verschmutzung bzw. nicht genügende Reinigung der Heizkörper zurückzuführen. Desweiteren ist der Kläger der Auffassung, dass er im Hinblick auf die Vereinbarung gemäß § 5 des Mietvertrages nicht verpflichtet sei, die Heizungsanlage zu reparieren.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen

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a)     die Wohnung in der N, #### Q, bestehend aus 3 Zimmern, 3 Kammern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad, Kellerraum, Bodenraum, zu räumen und an den Kläger herauszugeben, 

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b)     an ihn 2.066,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 187,90 € seit dem 06.01.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 05.02.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 05.03.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 04.04.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 06.05.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 04.06.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 04.07.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 05.08.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 04.09.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 05.10.2009 sowie aus weiteren 187,90 € seit dem 05.11.2009 zu zahlen, 

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c)     an ihn 603,93 € vorgerichtliche Anwaltskosten zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behaupten erhebliche Mängel der Heizungsanlage, die bereits seit Anfang 2007 bestünden. Insoweit habe auch schon für die Heizperiode 2007/2008 ein Mietminderungsrecht bestanden, wobei sie eine Minderung der Miete in Höhe von 25 % für gerechtfertigt halten. Im Hinblick auf den sich weiter verschlechternden Zustand halten die Beklagten für die Heizperiode 2008/2009 sogar eine Mietminderung in Höhe von 50 % gerechtfertigt. Im übrigen berufen sich die Beklagten im Hinblick auf den andauernd mangelhaften Zustand der Heizungsanlage auf ein Zurückbehaltungsrecht.

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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Mit Beweisbeschluss vom 13.04.2010 (Bl. 44 d.A.) und Ergänzungsbeweisbeschluss vom 04.03.2011 (Bl. 132 d.A.) hat das Gericht Beweis erhoben durch Einholung schriftlicher Sachverständigengutachten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten der Sachverständigen H vom 06.12.2010 (Bl. 71 ff d.A.) sowie des Sachverständigen T vom 19.11.2010 (Bl. 86 ff d.A.) und vom 04.07.2011 (Bl. 141 ff d.A.) verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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Die Zahlungsklage gemäß dem Antrag b) ist nicht begründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von Januar bis einschließlich November 2009 in Höhe von insgesamt 2066,90 € (§ 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien zustande gekommenen Mietvertrag vom 13.05.1998).

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Denn die Beklagten waren berechtigt, die seit November 2007 unter Vorbehalt gezahlten Miete für die Heizperioden der Jahre 2007/2008, 2008/2009 und 2009/2010 um 25 % zu mindern, da die Mietsache im Hinblick auf die mangelnde Beheizbarkeit des Mietobjekts einen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB aufwies bzw. aufweist. Darüber hinaus sind die Beklagten berechtigt, die Miete in Höhe des 3-fachen Minderungsbetrages zurückzubehalten (§ 273 BGB). Im Einzelnen gilt hier folgendes:

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Die Mietsache ist im Hinblick auf die mangelnde Beheizbarkeit des Mietobjekts mangelhaft. Zwar hat der Sachverständige H in seinem Gutachten vom 06.12.2010 (Bl. 71 ff d.A.) festgestellt, dass bei voller Funktionstüchtigkeit der in dem Mietobjekt vorhandene Nachtstromspeicherheizung aufgrund der installierten Leistung eine Beheizung der Räume (vertragsgemäß) möglich wäre. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht allerdings zur vollen Überzeugung des Gerichts fest, dass die im Haus eingebaute Heizung nicht ordnungsgemäß funktioniert. Das Gericht folgt insoweit den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen T in seinem Gutachten und Ergänzungsgutachten vom 19.01.2010 (Bl. 86 ff d.A.) und 04.07.2011 (Bl. 141 ff d.A.). Mit überzeugender Begründung und in sich stimmig und plausibel hat der Sachverständige festgestellt, dass im Wohnraum der Nachtspeicher zur Straßenseite nicht angeschlossen ist und keine Heizleistung bringt, der Warmspeicher zur Hofseite zwar aufgeheizt werden kann, aber seine Wärme aufgrund des defekten Raumthermostats nicht abgeben kann und die Wärmespeicher darüber hinaus so stark verschmutzt sind, dass kein einwandfreier Betrieb möglich ist, vielmehr sogar beim Betrieb Brandgefahr besteht, dass im Flur der Wärmespeicher aufgeheizt werden kann, aber seine Wärme nur eingeschränkt durch die starke Verschmutzung abgeben und im Hinblick auf die starke Verschmutzung ein einwandfreier Betrieb nicht möglich ist und Brandgefahr besteht, und dass im Schlafraum im Erdgeschoss der Wärmespeicher einen defekten Heizkreis hat, wobei zwei verbleibende Heizkreise durch ein defektes Wärmespeicherthermostat nicht mehr geregelt werden, sondern während der Freigabezeiten ununterbrochen den Wärmespeicher aufheizen, wobei auch dieser Wärmespeicher seine Wärme nur eingeschränkt durch die starke Verschmutzung abgeben kann und darüber hinaus auch hier beim Betrieb Brandgefahr besteht. Insoweit hat der Sachverständige T auch klargestellt, dass Bedienungsfehler der Beklagten für die mangelnde Heizleistung der Heizung nicht ursächlich sind. Im übrigen ist festzustellen, dass die Intention des Sachverständigen T im Hinblick auf das Alter der Heizung sowie vorhandenes Asbest weder gereinigt noch repariert werden kann, sondern ausgetauscht werden muss. Das Gericht macht sich die überzeugend begründeten Feststellungen des Sachverständigen zugrunde und legt sie im weiteren seiner eigenen Beurteilung in vollem Umfang zugrunde.

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Steht damit fest, dass eine ausreichende Beheizbarkeit des Mietobjekts nur bei voller Funktionstüchtigkeit der in dem Objekt vorhandenen Heizung gewährleistet ist, die Funktionstüchtigkeit der Heizung allerdings in erheblichem Maße eingeschränkt ist, unter darüber hinaus bei Betrieb sogar Brandgefahr besteht, liegt ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB vor, der die Beklagten grundsätzlich zur Minderung der Miete berechtigt.

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Dem kann der Kläger nicht mit Erfolg entgegen halten, dass die nur noch eingeschränkte Funktionstüchtigkeit der Heizung auf Verschmutzungen durch Bauarbeiten der Beklagten sowie mangelnde Reinigung durch diese zurückzuführen ist. Insoweit ist zum einen festzustellen, dass der Sachverständige T – unabhängig von Verschmutzungen – konkret Defekte der Heizungsanlage festgestellt hat. Um anderen sind die diesbezüglich pauschalen Behauptungen des Klägers rein spekulativ und einer rechtlichen Würdigung nicht zugänglich. Insoweit oblag es dem Kläger, konkret Tatsache vorzutragen, aus denen sich auch für das Gericht nachvollziehbar ergibt, dass festgestellte Defekte und Verschmutzungen der Wärmespeicher auf ein insoweit nicht vertragsgemäßes Nutzerverhalten der Beklagten zurück geht. Im Hinblick auf das Bestreiten der Beklagten war der Kläger darüber hinaus verpflichtet, sein diesbezügliches Vorbringen zulässig unter Beweis zu stellen. Hieran fehlt es vorliegend, was unter Berücksichtigung der allgemeinen Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Klägers geht.

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Desweiteren kann sich der Kläger auch nicht mit Erfolg auf die Vereinbarung gemäß § 5 des Mietvertrages berufen. Dabei kann dahinstehen, ob diese Vereinbarung vor dem Hintergrund des gesetzlichen Leitbildes überhaupt wirksam ist und darüber hinaus auch Reparaturkosten der Heizung erfasst, die im laufenden Mietverhältnis entstehen und auf eine Verschlechterung der Heizungsanlage nach Abschluss des Mietverhältnisses entstehen. Denn nach der eindeutigen Intention des Sachverständigen T kommt im Hinblick auf Alter und Asbest der Heizungsanlage eine Reparatur der Heizung nicht in Betracht. Soweit danach allein der Einbau einer neuen Heizung möglich ist, stellt aber die Vereinbarung nach § 5 des Mietvertrages keine ausreichende Grundlage dar, um eine entsprechende Verpflichtung an die Mieter weitergeben zu können, da die Vereinbarung bereits nach ihrem Wortlaut, aber auch nach ihrer Stellung im Gesamtkontext des Mietvertrages Instandsetzungsmaßnahmen und –kosten dieser Qualität nicht erfasst.

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Nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen sind die Beklagten berechtigt, die Miete für die Heizperioden der Jahre 2007/2008, 2008/2009 und 2009/2010 um 25 % zu mindern. Dabei war um einen von der Bedeutung der von dem Mietmangel betroffenen Räume, insbesondere dem Wohnzimmer und dem Schlafzimmer im Erdgeschoss, auszugehen. Zu berücksichtigen war aber auch, dass eine Beheizung der Räumlichkeiten nicht vollständig aufgehoben war, sondern selbst nach dem Vortrag der Beklagten noch Temperaturen von 16 bis 18 Grad erreicht werden konnte. Insoweit hält das erkennende Gericht die zuerkannte Minderung für erforderlich, aber auch ausreichend.

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In Ermangelung eines anderweitigen Vortrags der Parteien legt das Gericht im weiteren zugrunde, dass die in Rede stehenden Heizperioden die Zeiträume von Oktober bis einschließlich April des darauffolgenden Jahres betreffen, wobei für die Heizperiode 2007/2008 eine Minderung erst mit dem Monat November 2007 in Betracht kommt, während für die Heizperiode 2009/2010 lediglich die Monate Oktober und November zu berücksichtigen sind, da weitergehende Mieten mit der Klage nicht geltend gemacht werden. Hieraus errechnen sind sodann 15 Monate, in denen die Miete um jeweils 75,16 € (25 % von 375,80 €), insgesamt 1.127,40 €, gemindert ist.

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Im übrigen ist die mit der Klage verlangte Zahlung rückständiger Mieten nicht fällig, da den Beklagten insoweit ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) zusteht. Da der Kläger – unstreitig – seine Verpflichtung zur Herstellung einer vertragsgemäßen Beheizbarkeit der von den Beklagten innegehaltenen Mieträume verweigert, sind auch die Beklagten berechtigt, ihre Leistung in entsprechender Höhe zurückzubehalten. Der Höhe nach gerechtfertigt erscheint insoweit ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages, insgesamt monatlich 225,18 €, wobei im folgenden davon auszugehen ist, dass das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten wenigstens für den Zeitraum der Mieten besteht, deren Nachzahlung der Kläger mit der Klage begehrt, woraus sich ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten in Höhe von insgesamt 2.476,98 € (3 x 75,16 € x 11 Monate) errechnet.

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Da das Mietminderungs- und Zurückbehaltungsrecht der Beklagten die Klageforderung der Höhe nach übersteigt, war die Zahlungsklage mithin abzuweisen.

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Die Räumungsklage ist ebenfalls nicht begründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen – den Beklagten – inngehaltenen Wohnung (§§ 546, 543 Abs. 1, 2, Satz 1 Ziff. 3 b, 569 BGB)..

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Die auf einem Zahlungsrückstand der Beklagten beruhende Kündigung des Klägers vom 06.11.2009 hat nicht zu einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses geführt, da ein Mietzahlungsrückstand der Beklagten tatsächlich nicht besteht. Insoweit geltend die vorstehenden Ausführungen zur Zahlungsklage an dieser T entsprechend, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird.

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Die Räumungsklage war damit ebenfalls abzuweisen.

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Die Zahlungsklage hinsichtlich der Nebenforderungen gemäß den Klageanträgen b) und c) ist ebenfalls nicht begründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner insoweit weder Anspruch auf Verzugszinsen noch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren (§§ 286, 288, 280 BGB). Insoweit fehlt es in Ermangelung einer Hauptforderung – wie bereits ausgeführt – an den erforderlichen Verzugsvoraussetzungen.

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Die Klage war damit insgesamt abzuweisen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

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Streitwert: 6.576,50 €.