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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313 a ZPO abgesehen.)

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist unbegründet.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Nachentrichtung ausstehender Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 532,44 € (= 9 x 59,16 €) für die Monate September XXXX bis Mai XXXX.

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Denn die monatliche Bruttomiete von 591,60 € war wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache aufgrund erheblicher Lärmbelästigung durch Mitmieter und Hausbesucher jedenfalls in Höhe von 10 % während des oben genannten Zeitraums gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

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Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Bezogen auf Lärmbelästigungen, welche von Mitmietern und deren Besuchern ausgehen, gilt, dass es von den Gegebenheiten des Einzelfalls abhängt, insbesondere von den Verhältnissen des Wohnobjekts, welche Geräusche hinzunehmen sind und welche nicht. In einem Mehrfamilienhaus sind andere Geräusche hinzunehmen als in einem Einfamilienhaus. Für die Beurteilung der Frage, ob die Tauglichkeit zum Gebrauch der Mietsache gemindert ist, muss der Freiraum des „Lärmenden“ unter dem Gesichtspunkt der Sozialverträglichkeit gewertet und mit dem Gebot der Rücksichtnahme gegenüber Mitbewohnern abgewogen werden (vgl. zum Ganzen Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 Rn. 104).

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Die Beklagte hat unter Bezugnahme auf umfangreiche, tagebuchartige Lärmprotokolle, welche auszugsweise den streitgegenständlichen Minderungszeitraum abdecken, im Einzelnen geschildert, wodurch sie sich gestört fühlt. Kennzeichnend und erkennbar belastend ist, dass immer wieder gerade zu Zeiten der Nachtruhe lautes Poltern und Herumtrampeln zu vernehmen ist, laut Musik gehört wird, Türen geschlagen werden, geschrien wird, laute Auseinandersetzungen zwischen Mitmietern und/oder Besuchern stattfinden und Rollos lautstark herunterfallen gelassen werden. Dies wiederholt sich nahezu täglich, so dass die Nachtruhe der Beklagten permanent gestört ist. Besonders gravierend wirkt es sich aus, dass es sich um unregelmäßige, nicht gleichmäßig wiederkehrende Geräusche handelt, so dass die Beklagte, wie sie schildert, nicht schlafen kann. Gerade eine solche aufgedrängte Geräuscherwartung führt zu einer besonderen Hilflosigkeit des Betroffenen, so dass der vorliegende Lärm in jedem Fall das zumutbare Maß überschreitet und ein Mietmangel im Rechtssinne vorliegt. Auch wenn es sich bei dem beklagtenseits zu zahlenden Kaltmietzins von 5,22 € pro Quadratmeter unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten um einen eher moderaten Mietzins handelt, so dass nicht jede kleine Störung geeignet ist, den Mietzins zu mindern, kann und darf die Beklagte jedenfalls erwarten, dass sie nachts in ihrer Wohnung zur Ruhe kommt und ihren Schlaf findet. Dies ist in der streitgegenständlichen Wohnung nicht möglich.

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Die Beklagte hat durch ihren dezidierten Vortrag zu den Störungen ihrer Darlegungslast genügt. Es genügt bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm eine grundsätzliche Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Lärm es geht, zu welchen Tageszeiten er stattfindet und über welche Zeitdauer und Frequenz er ungefähr auftritt (BGH NJW 2012, 1647). Im vorliegenden Fall ist die Beklagte sogar über diese Vorgabe hinaus gegangen und hat durch Vorlage eines Lärmprotokolls die auftretenden Störungen nicht nur grundsätzlich, sondern auch im Einzelnen beschrieben.

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Die Klägerin hat die Geräuschbeeinträchtigungen lediglich durch pauschale Bezugnahme auf ein Schreiben der Hausverwaltung vom XX.XX.XXXX bestritten, wonach die Hausverwaltung „keine besonderen Vorkommnisse im Zusammenhang mit Ruhestörung oder Störung der allgemeinen Ordnung“ festgestellt hat. Nach Vorlage des Lärmprotokolls, des offenen Briefes an die Mitbewohner und der auch von anderen Bewohnern unterzeichneten Beschwerdebriefe gegenüber der Hausverwaltung durfte sich die Klägerin nicht mehr auf pauschal gehaltenes Bestreiten beschränken, sondern hätte, ggf. nach Befragen der Mitmieter, im Einzelnen Stellung nehmen müssen (vgl. zum Ganzen auch LG Berlin WuM 1999, 329; AG Potsdam NZM 2002, 68). Im Übrigen ist das Bestreiten der Beklagten unter Bezugnahme auf das Schreiben der Hausverwaltung auch insofern unbeachtlich, als jenes Schreiben bereits vom XX.XX.XXXX stammt und sich damit noch nicht einmal überwiegend auf den hier streitgegenständlichen Minderungszeitraum beziehen kann.

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Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände hält das Gericht eine Mietminderung von jedenfalls 10 % für angemessen. Die Beklagte hat die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken angemietet und die Klägerin muss deshalb gewährleisten, dass die Beklagte die Räume auch entsprechend nutzen kann, d.h., dass die Beklagte nachts ungestört schlafen kann. Die Klägerin hat dafür Sorge zu tragen, dass die Beklagte in ihrer Nachtruhe nicht und schon gar nicht beinahe jede Nacht gestört wird. Die Kontinuität der Störungen fällt bei der Bemessung der Mietminderung besonders ins Gewicht (vgl. auch AG Potsdam NZM 2002, 68 zu einer Mietminderung von 10 % wegen allnächtlicher Lärmbelästigung).

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Schließlich hat die Beklagte der Klägerin den Mietmangel auch rechtzeitig angezeigt (§ 536 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Mit Schreiben vom XX.XX.XXXX hat die Beklagte sogar eine Mietminderung von 10 % zum XX.XX.XXXX angekündigt.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Streitwert:              bis 600,00 €.