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GRÜNDE:

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Die vom Urkundsnotar namens der Beteiligten, § 15 Abs. 2 GBO, eingelegte Beschwerde ist gemäß § 71 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig.

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In der Sache hat die Beschwerde teilweise Erfolg  und führt – unter ihrer Zurückweisung im Übrigen – zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung im Hinblick auf das zweite vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis.

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Das Grundbuchamt hat jedoch mit dem ersten Teil der Zwischenverfügung in der Sache zu Recht beanstandet, dass der beantragten Eintragung einer Auffassungsvormerkung zu Gunsten der Beteiligten zu 2) entgegensteht, dass die Voraussetzungen des Wirksamwerdens der betreuungsgerichtlichen Genehmigung weder im Hinblick auf die Betreuerin der Beteiligten zu 1) (§§ 1908i Abs.1 S.1,1828 BGB) noch im Hinblick auf die Beteiligte zu 2) (§§ 1908 i Abs.1 S.1, 1829 Abs. 1 S. 2 BGB) nachgewiesen sind. Im Interesse der grundbuchverfahrensrechtlich notwendigen Eindeutigkeit und Klarheit von Zwischenverfügungen, § 18 Abs. 1 GBO, insbesondere im Hinblick auf die Bezeichnung der Mittel zur Beseitigung des Eintragungshindernisses fasst der Senat zur Klarstellung die angefochtene Zwischenverfügung insoweit neu. Diese klarstellende Neuformulierung bedeutet insoweit keinen Teilerfolg der Beschwerde.

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Auch in Ansehung der dem Urkundsnotar in Abschnitt VII des notariell beurkundeten Vertrages vom 5. April 2016 erteilten Doppelvollmacht reicht es für den Nachweis der gesetzlich vorgeschriebenen Wirksamkeitsvoraussetzungen der §§ 1908 i Abs.1 S.1, 1828 und 1829 Abs.1 S.2 BGB nicht aus, dass der Doppelbevollmächtigte die Ausfertigung des Genehmigungsbeschlusses mit Rechtskraftvermerk beim Grundbuchamt einreicht. Dies folgt insbesondere daraus, dass aus Rechtsgründen  zwischen dem Erhalt der Genehmigung durch den bestellten Betreuer gemäß § 1828 BGB und dem Gebrauch der Genehmigung durch Mitteilung an den Vertragspartner, § 1829 Abs.1 S.2 BGB deswegen streng zu trennen ist, weil der Betreuer ein unverzichtbares Wahlrecht hat, ob er von der erhaltenen Genehmigung Gebrauch machen will oder nicht (vgl. allgemein Palandt/Götz, BGB, 75. Auflage, § 1828 Rn.1, Rn.6  und § 1829 Rn.4). Die Entscheidung, von der Genehmigung durch die Mitteilung an den Vertragspartner Gebrauch machen zu wollen, liegt nicht in dem Erhalt der Genehmigung gem. § 1828 BGB, sondern erfordert eine zusätzliche Willensentschließung und entsprechende Handlungsumsetzung. Diese Willensentschließung nebst deren Umsetzung muss im Interesse der Rechtssicherheit nach außen erkennbar werden. Während diese Erkennbarkeit nach außen in der Regel unproblematisch gewährleistet ist, wenn der mitteilende Betreuer und der empfangende Vertragspartner personenverschieden sind, gilt dies dann nicht, wenn der Betreuer und der Vertragspartner insoweit dieselbe Person bevollmächtigen.  Diese doppelt bevollmächtigte Person muss sowohl den Willen zur Entgegennahme der Genehmigung gemäß § 1828 BGB als auch den davon – wie ausgeführt - zu trennenden Willen zur Mitteilung der erhaltenen Genehmigung nach außen deutlich machen (vgl. BayObLG FamRZ 1998, 1325). Hierfür reicht die Einreichung des Genehmigungsbeschlusses beim Grundbuchamt als Anlage zu einem Eintragungsantrag nicht aus. Denn hieraus ergibt sich nicht mit der notwendigen Klarheit, dass der doppelt bevollmächtigte Notar von der Genehmigung durch Mitteilung gemäß § 1829 Abs.1 S.2 BGB Gebrauch machen will. Dies muss der doppelt bevollmächtigte Notar vielmehr zusätzlich gesondert dokumentieren.

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Entgegen der mit der Beschwerde vertretenen Auffassung bedeutet die doppelte Zustellungsvollmacht nicht den Verzicht auf Zugangsnachweise. Die Doppelvollmacht soll vielmehr den Ablauf des Erhalts der Genehmigung durch den Betreuer, der Mitteilung durch diesen an den Vertragspartner und den Erhalt der Mitteilung durch diesen vereinfachen und beschleunigen. Die Notwendigkeit der Erkennbarkeit und des Nachweises dieser drei rechtlich streng voneinander zu trennenden Akte wird hierdurch nicht berührt.

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Die Beschwerde hat dagegen Erfolg, soweit das Grundbuchamt mit der beanstandeten Zwischenverfügung als weiteres Eintragungshindernis das Fehlen eines Nachweises der Vertretungsberechtigung der Betreuerin der Beteiligten zu 1) beanstandet hat.

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Zwar erfordert § 29 GBO auch den Nachweis der Vertretungsberechtigung in der grundbuchverfahrensrechtlich vorgeschriebenen Form. Ist der für einen Vertragsteil handelnde Vertreter ein Betreuer, ist sowohl seine Bestellung nachzuweisen als auch die Zugehörigkeit der abgegebenen Erklärung zum Aufgabenkreis (vgl. § 1896 Abs.2 BGB). Die Vorlage der gerichtlichen Bestellungsurkunde ist zwar hierfür geeignet; der erforderliche Nachweis kann aber auch in anderer Weise geführt werden. Die gesonderte Vorlage der Bestellungsurkunde stellt insbesondere dann eine unnötige Formalität dar, wenn zur Wirksamkeit der maßgeblichen rechtsgeschäftlichen Erklärung mit Wirkung für und gegen den Betreuten eine betreuungsgerichtliche Genehmigung erforderlich ist und wenn diese Genehmigung durch Vorlage des Genehmigungsbeschlusses nachgewiesen wird. Denn die betreuungsgerichtliche Genehmigung wird dem Betreuer für eine bestimmte Maßnahme nur erteilt, wenn für das Betreuungsgericht dessen wirksame Bestellung und die Zugehörigkeit zum Aufgabenkreis feststehen. Gibt der Genehmigungsbeschluss – wie vorliegend – die Stellung als Betreuer und den maßgeblichen Aufgabenkreis wieder, hat die Vorlage der Bestellungsurkunde weder formell noch inhaltlich einen darüber hinausgehenden Aussage- oder Beweiswert.

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Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 878 BGB. Denn vorliegend geht es um die Frage, in welcher Weise dem Grundbuchamt gegenüber die Vertretungsberechtigung des Betreuers nachzuweisen ist; es handelt sich nicht um eine Frage der Verfügungsberechtigung.

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Wegen des Teilerfolgs der Beschwerde ist eine Entscheidung über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens nicht veranlasst, § 25 Abs.1 GNotKG.

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Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist aus tatsächlichen Gründen nicht veranlass.

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Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 61 Abs.1, 36 Abs.3 GNotKG.

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Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 78 Abs.2 S.1 GBO liegen nicht vor.